这十大事件将决定产业地产下半年走向！当红炸子鸡粤港澳、PPP严上加严...

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文 | 克而瑞地新引力

产业地产研究团队

2019 上半年国内重大事件频发：「长三角」和「粤港澳」两个国家级发展规划纲要发布、中央多部委发文进一步规范 PPP 、大城市进一步放宽落户条件......克而瑞从产业地产角度，梳理 2019 上半年产业地产十大事件，事件排名不分先后。

《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》和《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布

事件回顾：2 月 18 日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》提出强化香港的全球离岸人民币业务枢纽地位，深圳将努力成为具有世界影响力的创新创意之都，广州全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，着力建设国际大都市，支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等形成重要节点城市。

7 月 2 日，上海市市长应勇在国新办发布会上透露《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》已正式审议通过并印发。《纲要》明确了长三角「一极三区一高地」的战略定位。长三角通过一体化发展，使其成为全国经济发展强劲活跃的增长极、全国经济高质量发展的样板区、率先基本实现现代化的引领区、区域一体化发展的示范区，以及新时代改革开放的新高地。 

克而瑞点评：粤港澳地区尽管已经是国内最为活跃和发达的经济区域，但是从人均 GDP 、产业结构、产业服务水平、世界 500 强企业数量等维度，与东京湾、纽约湾区、旧金山湾区等世界级湾区经济仍有较大差距。

同时，单一看内地、香港、澳门三地的产业发展都存在问题。内地产业粗放型发展明显，产业附加值和创新力不足、香港制造业已经全部转移至珠三角，优势产业仅剩下金融业和工商专业服务业、澳门产业结构过于单一。三地单独看都存在产业发展瓶颈。但是若作为一个整体，则能发挥人口、资本、科技、土地的全要素优势。这也是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布的前提。

《纲要》中出现最高频的词是「合作」、「创新」和「科技」。其次是「国际」、「文化」、和「金融」。可见，《纲要》也希望三地以「合作共赢」为前提，以中华文化为基石，利用科技和金融等优势，实现全要素的顺畅流转，以此打造国际化开放的创新平台，实现经济的进一步发展。

而「长三角一体化战略」已经历经 36 年时间。概念上一再升级，空间上不断扩展。此次发布的《纲要》体现了两大关键词：「一体化」和「高质量」。只有实现长三角的「一体化」才能实现区域的「高质量」发展。两者互为前提，相互促进。而「一体化」在基础建设和交通配套上已经产生了诸多成果。这些都是为后期打造产业一体化和科技创新共同体做的铺垫和准备。

未来，长三角地区将瞄准集成电路、新型显示、大数据、人工智能、新能源汽车等新兴产业和重点领域，依托龙头企业、研发机构、产业园区等，打造一批世界级产业集群。

PPP 项目更严了。国务院及多部委进一步明确和规范政府与社会资本的合作

事件回顾：3 月 7 日，财政部印发《关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》。该文件是继财政部 2017 年 92 号文后，对政府和社会资本合作项目发展的又一规范性文件。文件主要从入库管理、加强监管、规范发展三个方面对 PPP 项目做了进一步要求。

国务院于 5 月 5 日颁布《政府投资条例》，若 PPP 项目中涉及政府投资，包括资本金注入或者补助、贴息等方式，则适用该条例。条例将进一步规范 PPP 项目的投资决策和建设。

6 月 21 日，《国家发展改革委关于依法依规加强 PPP 项目投资和建设管理的通知》发布，对 PPP 项目需提前展开可行性论证，不得以实施方案审查等任何形式规避或替代项目审批、核准、备案，以及可行性论证和审查程序，PPP 项目需依法依规遴选社会资本，PPP 项目进入在线平台等做了强制性要求。

克而瑞点评：「 PPP 组合拳」新规定：财政支出责任占比超过 5% 的地区，不得新上政府付费项目；使用者付费比例低于 10% 的项目不予入库；规定新签约项目不得从政府性基金预算、国有资本经营预算安排运营补贴支出；明确对财政支出责任占比超过 7% 的地区进行风险提示，对超过 10% 的地区严禁新项目入库。 

此外，明确 PPP 项目出现政府回购投资本金、承诺固定回报或最低收益、签订阴阳合同、政府承诺、担保、兜底情形的已入库项目应予清退，项目形成的财政支出责任认定为地方政府隐性债务，对相关单位及个人予以严肃问责；对本级政府融资平台作为社会资本、未按规定通过物有所值评价、财政承受能力论证或规避财政承受能力 10% 红线，自行以 PPP 名义实施的、以债务性资金充当资本金、未按规定公开信息的项目要求限期整改，无法整改或逾期整改不到位的予以清退；对包装不规范 PPP 项目、出具咨询意见等造成不良影响和严重后果的咨询机构和专家追究责任。

近年来，有关 PPP 的规范性文件频出，今年此次国务院及各部委连续发文规范 PPP 项目，表明诸多 PPP 项目仍有「挂羊头，卖狗肉」之嫌。在这一记政策组合拳后，这类 PPP 项目将会越来越少。

但部分产业地产商惯用的 PPP 模式，也会因严厉的政策而波及池鱼。今年上半年以来，PPP 退库项目已达到 302 个，其中包括宏泰发展的河北省石家庄市栾城区石家庄航空小镇及通航产业园 PPP 项目。

发改委印发《 2019 年新型城镇化建设重点任务》，民众离自由迁徙又近了一步

事件回顾：4 月 8 日，国家发展改革委对外发布的《 2019 年新型城镇化建设重点任务》（以下简称《重点任务》）明确，在此前城区常住人口 100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口 100 万至 300 万的大城市要全面取消落户限制；城区常住人口 300 万至 500 万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

《重点任务》指出，超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。城市政府要探索采取差别化精准化落户政策，积极推进建档立卡农村贫困人口落户。

克而瑞点评：2019 发布的《重点任务》与 2018 年的有以下几点不同：

• 在加快农业转移人口市民化方面， 19 年提出 Ⅱ 型大城市（ 100 万- 300 万）全面取消落户限制，而 18 年只是要求不得实行积分落户、放宽社保年限门槛；Ⅰ 型大城市（ 300 万- 500 万）要全面放宽取消重点群体落户限制，而 18 年只是要求积分落户需提高社保居住年限的权重，鼓励放开落户总量上限；超特城市要增加落户规模、精简积分项目，以社保、居住年限为主要权重，而 18 年要求区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件。

• 在推动城市高质量发展方面，19 年不再提旧改和商品房去库存，也不提 PPP 和国企。18 则是支持承接政府公益项目、提高收益上缴比例。

• 在加快推进城乡融合发展方面，19 年已经不再提农村土地改革（三权分置、土地确权），而是强调集建地入市、农村资产抵押、保值增值。

从这些改变可以看出，中央推进城镇化的决心不变，城镇化的进程仍将继续，在落户条件进一步放宽的情况下，全国重点城市将继续虹吸周边地区人口。

多地频发政策，夜经济有望成为经济新增长点

事件回顾：4 月 9 日，南昌市人民政府正式出台《南昌市进一步促进夜间经济发展三年行动方案（ 2019 - 2021 年）》，明确南昌市将用三年时间重点培育、建设、提升一批夜间经济消费街区，打造风格。异适合夜间消费的「零售网点」，充分挖掘夜间消费资源，调整夜间商业业态，形成夜间经济产业聚集，创造良好的夜间发展生态圈。

据不完全统计，除南昌外，北京、天津、上海、济南、西安、成都、重庆等多地也已出台相关文件，从旅游、餐饮、文化、交通等多维度培育当地的「夜经济」。

克而瑞点评：相关机构统计，北京王府井夜市高峰时段人流超过百万。重庆近 70% 的餐饮营业额在夜间产生。广州服务业增加值中有 55% 来自夜经济。由此可见，发展夜经济已经成为拉动城市消费、体现城市活力和发展水平的重要标志。多地出台夜经济发展计划也就不足为奇。

然而，地方政府并不是今天才关注到夜经济。早在 2004 年，济南市财贸办就提出商贸企业延长晚间营业时间等多项要求。但是，最终并未达到理想效果。究其原因主要是因为政策措施太过零散，缺乏对夜经济全面系统的规划。同时，政策力度不够，难以真正推动夜经济发展。

此次南昌出台的《行动方案》从空间布局、功能规划、错位发展、打造精品等方面系统制定夜经济打造方案。同时，在企业经营、交通、安全、宣传、组织、引导和政府考评等方面都做了详细规划。北京「夜经济」发展政策则突出线上线下融合以及不同业态的混搭。线上实现不打烊，线下打造「购物+休闲娱乐」、「购物+体育」等新业态，实现商旅文的综合发展。由此可见，各地都在根据自身特点，打造具有地区特色的「夜经济」。

城投公司入股龙头科技企业，招商模式正在悄然发生变化

事件回顾：4 月 18 日，云南省城市建设投资集团有限公司成功受让西藏中茵集团有限公司持有的闻泰科技股份有限公司 7.85% 股权，作价 15.25 亿人民币。闻泰科技是手机 ODM 龙头企业，自 2018 年开始在智能硬件、汽车电子和笔记本电脑等领域布局 。

5 月 28 日晚间消息，新能源汽车厂商蔚来汽车获得了新一轮融资，融资额度为 100 亿元人民币，投资方是北京亦庄国际投资发展有限公司。根据双方签订的框架协议，蔚来将在北京经济技术开发区设立新的实体「蔚来中国」，并向「蔚来中国」注入特定的业务和资产。

亦庄国投将通过其指定的投资公司或联合其他投资方对「蔚来中国」以现金方式出资人民币 100 亿元，以获取持有「蔚来中国」的非控股股东权益。

克而瑞点评：越来越多的产业地产运营商尝试通过「资本招商」的方式获取产业项目。「资本招商」是通过资本将外在产业转为内在资源，将未来的产能加速到今天的一种方式。

企业要布局一个新项目需要满足诸多条件。在税收，人才，土地，产业配套，生活配套之外，资金支持是决定项目能否成功的重要因素。对园区/开发商而言，通过「园区/开发商→控股（入股）产业资本→产业项目落户目标区域→合作共赢→股权退出」的资本招商途径获得优质的产业资源，未来还能获得股权增值收益、政策补贴收益和产城项目的开发利润。

但是除收益之外，无论政府还是开发商都需控制投资风险，挑选什么行业的企业，是控股还是参股、是否还有其他方法控制企业，都是需要考虑的问题。由于退出渠道有限，稍有不慎资本招商就可能变成接盘侠，特别是对于国资背景开发商/园区更需仔细权衡其中利弊。

「资本招商」，风险与机遇并存，平衡好风险和收益方能将它的效益最大化。

多地出台独角兽扶持政策，「培育或者抢」，各地都有高招

事件回顾：5 月 24 日，济南市人民政府办公厅印发《济南市培育独角兽企业行动计划（ 2019 - 2021 年）》。据不完全统计，这是继去年深圳、苏州、杭州、西安、厦门、成都等地发布独角兽培育政策后，今年以来首个由地级市发布的独角兽扶持政策。

克而瑞点评：2017 年十九大提出建设创新型国家的战略后，各地纷纷出台基于地方特色的独角兽培育计划，为地方经济发展补足短板，培育新动能。地方政府更是八仙过海各显神通。

深圳具备较好的独角兽企业基础，因此着力培育包含机器人、3D 打印、新型显示、精准医疗、新能源汽车、海洋工程装备、集成电路、新材料、新能源、石墨烯、微纳米、机器人、5G 移动通信、金融科技、VR / AR 等在内的多领域独角兽企业。

杭州则倚重蚂蚁金服、阿里云、科大讯飞、海康威视等现有超级独角兽，通过其生态系统培育独角兽企业。

而济南出台的独角兽培育计划可以视为独角兽「抢夺」计划。济南资源禀赋不具备独特优势。因此，政府将目光投向了海外优质潜力企业。希望用高额补贴吸引其落户济南。补贴包括实缴注册资本最高 1000 万元奖励，以及年度经济发展贡献最高 2000 万元奖励。

去年 5 月 23 日，《经济日报》曾刊文《切不可「为独角兽而独角兽」》，矛头直指各地为培养独角兽企业而发布「拔苗助长」式政策，扰乱企业发展规律的现象。该文于同年次日为人民日报所转载，表明「百花齐放」的「独角兽」政策已经引起了一部分人的警惕。

克而瑞认为，人民日报等媒体的担忧不无道理。在独角兽和瞪羚企业的认定上，多数地方政府采用实缴资本、估值等容易弄虚作假的数字上，并不能有效筛选出真正有潜力的企业。同时，独角兽企业绝大多数仍在探索有效的商业模式和盈利模型。尚不知道这些企业能否最终成长为提供稳定就业和税收贡献的龙头企业。但是，补助和奖励却已经发放给了企业。

培育独角兽原本是资本市场的游戏，政府的一点点资金起不到大的作用。因此，资金使用的有效性被打上问号。政府要的是实实在在的创收企业还是虚幻的政绩数字，这是大众对于地方政府出台独角兽培育政策的最大关注点。

国务院《推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》用心良苦

事件回顾：5 月 28 日，国务院发布《推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（以下简称《意见》），将拓展利用外资方式，优化外商投资导向，赋予更大改革自主权。

商务部副部长王受文表示，国家级经济技术开发区虽然主要经济指标增速都超过全国平均水平，但同时也还有很大的新的潜力有待释放。此次出台的《意见》从提升开放型经济质量、赋予经开区更大改革自主权、打造现代产业体系等多个方面，提出具体的任务举措。 

克而瑞点评：此次发布的《意见》是 5 月 8 日国常会部署推进国家级经济技术开发区创新提升，打造改革开放新高地的延续。这进一步表明中国走产业强国，将产业迈向中高端领域，实现高质量发展的决心。

《意见》提出 5 个方面共 22 项任务举措，以提升开发型经济质量、赋予更大改革自主权、打造现代产业体系、完善对内对外合作平台功能、加强要素保障和资源集约利用为主题，对技术开发区日常需要推进的工作做了梳理、归类和重申。

同时，《意见》指出要赋予更大的改革自主权，支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持。积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股票并上市。

这被认为是经开区板块集体 IPO 的重磅信号。经开区通过在资本市场的融资「造血」，再以经开区为主阵地进行产业培育和企业孵化，形成优质产业项目并向上市公司输出，实现上市公司通过资本市场融资支持开发区产业培育的良性互动。

正如王副部长所言，国家经济技术开发区还有很大的潜力有待释放。全国经济开发区数目众多，可供学习的典型也有很多，各经济开发区之间若可以取长补短，互相学习有成功先例的先进经验，将对我国经济开发区发展乃至我国经济发展做出有重大意义的贡献。

山东开发区大改革：薪酬可 2 倍于机关人员！

事件回顾：7 月 10 日，山东省委十一届九次全体会议上审议通过了《关于推动开发区体制机制改革创新促进高质量发展的意见》。

《意见》提出「开发区薪酬总额与经济发展、税收增长、辐射带动作用等挂钩，一般按不超过当地同条件机关工作人员收入的 2 倍来掌握」；提出开发区推行全员岗位聘任制、末尾淘汰制、特岗特薪，探索建立激励竞争的干部人事制度，建立「以实绩论英雄」「凭能力定岗位」的管理机制，实施无差别人力资源管理，实行全员 KPI 考核，薪酬管理由「铁工资」向「活薪酬」转变。

克而瑞点评：相比于各地不超过当地同条件机关工作人员收入 1.5 倍的工资标准，山东此次开发区体制改革在「涨薪」幅度上力度不小。

从政策本身来看，打破铁饭碗，让收入与成绩挂钩，精简开发区管委会架构，强调管委会经济管理职能都是促进管委会能效的必要之举。但是，目前山东开发区实行全员聘任制或部分聘任制的比例仅占 24.1% ，远低于全国平均水平。此次要从不到四分之一提升至百分之百，推行阻力可想而知。

同时，施行全员 KPI 考核也难以最终落地。山东一些开发区过往也曾高薪聘任一些市场化的专业人才。但是基本都干不到一年。原因在于原有体制下领导顾虑太多，自身自主权太少，事情推行不下去。单纯采用 KPI 考核而不改变开发区官本位的思考模式和文化理念，KPI 最终也只能浮于表面。

最后，该份省级层面的文件并未做出具体的实施细节。例如：KPI 如何科学设置、末尾淘汰如何实施、如何做到不仅管基层同样管领导。我们担心的是，最后的实施效果是薪资涨上去了，工作效率和工作效果并未有大的改善。

江苏首个「特别合作区」宁淮特别合作区揭牌

事件回顾：7 月 27 日上午，江北新区管委会和盱眙县政府在盱眙签署合作共建宁淮特别合作区协议。随后，省委常委、南京市委书记张敬华和淮安市委书记、市人大常委会主任姚晓东共同为宁淮特别合作区揭牌。

宁淮特别合作区将以现有宁淮新兴产业科技园为基础，地处盱眙县南侧，堪称淮安向南融入南京都市圈的「桥头堡」。

克而瑞点评：淮安位于南京北侧，系南京都市圈八个成员城市之一。南京和淮安的紧密合作已有近二十年历史。在江苏省委、省政府的推动下，两地在 2001 年正式挂钩合作。

公开数据显示，截至 2018 年底，两市共建有 5 个合作园区，累计落园项目 159 个，总投资近 170 亿元。此次宁淮特别合作区具有四大特点：

• 首先，在运作机制上，双方考虑采取股份制方式共同设立产业发展基金，探索建立合理的利益分享机制；

• 其次，在管理模式上，江北新区主导经济管理和建设事务，盱眙县负责征地拆迁和社会事务，双方发挥各自优势；

• 第三，在发展路径上，特别合作区将围绕产业链布局创新链、强化要素链，以创新驱动高质量发展；

• 最后，在政策上，双方会共同争取建设用地安排、基础设施建设补助、改革试点示范等方面的特殊政策，以及市级经济管理权限，实现「区内事务区内办理」。宁淮所要对标的深汕特别合作区。因此，可以看作是深汕合作区模式在长三角地区的试水。这种跨行政区划的合作，有望打破行政桎梏，挖掘地区潜力，为经济发展提供新的增长点。

香港问题折射出香港产业问题

事件回顾：2019 年 Q1 、Q2 香港真实 GDP 同比增长率分别为 0.6% 和 0.5% ，环比增长率为 1.3% 和 -0.4% 。香港 GDP 增速在第二季度没有出现反弹。

克而瑞点评：2019 年上半年，香港成为全世界的焦点。一波又一波的「暴乱」同连续两个季度惨淡的经济增长一起折射出香港严重的产业结构问题。

自 80 年代内地改革开放以来，香港逐渐将制造业转移至珠三角。既懂内地又懂西方，加上便利的地理位置，香港凭借中国内地同西方间经贸往来的中转站地位，快速成为亚洲首屈一指的交通枢纽和贸易中心。由此，进出口贸易、物流、金融、专业服务、零售业跟着迅猛发展，形成了今天香港贸易及物流、金融服务、专业服务及其他工商业支援服务、以及旅游这四大支出产业。

但是，随着内地开放程度加强， 香港中转站地位降低，贸易及物流业停滞不前。香港俯视内地人的天然「优越感」以及多起港人对内地游客的恶性事件也阻碍了香港旅游业的发展。仅剩金融和专业服务业的香港不足以支撑 750 万港人的生存和发展。

然而，产业结构调整又困难重重。首先，土地价格高起阻挡了绝大多数产业落户香港。发展科技行业缺乏基因，现有高校资源离产业太远，难以转化为生产力。R&D 支出占 GDP 比重仅为 0.79% ，甚至远低于内地的平均水平。

转型的产业还要能吸纳足够数量的劳动力。单靠香港一地难以满足如此苛刻的条件。香港经济的发展仍须依靠内地，在粤港澳大湾区的发展下，发挥香港的独特优势，与内地形成更为紧密的联系。这才是香港唯一的出路。

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